1. Die Vorbereitungsphase: Ihre „Munition“ sammeln
Bevor Sie das erste Gespräch führen, müssen Sie Ihren Marktwert kennen.
- Vergleichsangebote einholen: Gehen Sie niemals nur zu Ihrer Hausbank. Nutzen Sie Vermittler (wie Interhyp oder Dr. Klein) und Online-Vergleichsportale, um eine Benchmark zu setzen.
- Schufa-Check: Fordern Sie eine Selbstauskunft an. Korrigieren Sie falsche Einträge vorab, da ein hoher Score die Zinsen massiv senkt.
- Eigenkapital-Quote: Versuchen Sie, mindestens die Kaufnebenkosten (ca. 10–15 %) plus weitere 10 % des Kaufpreises einzubringen. Ab einer Beleihungsgrenze von unter 60 % des Immobilienwerts bieten Banken oft ihre absoluten Top-Konditionen an.
2. Strategische Stellschrauben im Vertrag
Oft lässt sich der Zins durch die Gestaltung des Darlehens drücken:
- Zinsbindung vs. Risiko: In einer Phase sinkender Zinsen kann eine kürzere Bindung (z. B. 10 Jahre) günstiger sein. In einer Niedrigzinsphase sollten Sie sich den Zins so lange wie möglich sichern (15–20 Jahre).
- Tilgungssatz: Eine höhere Tilgung (z. B. 2–3 % statt 1 %) reduziert das Restschuld-Risiko der Bank und kann zu Zinsrabatten führen.
- Verzicht auf Extras: Brauchen Sie wirklich eine kostenlose Sondertilgung von 10 % oder die Option zum Tilgungssatzwechsel? Wenn Sie darauf verzichten, gewähren viele Banken einen Zinsabschlag.
3. Die Verhandlungstaktik: So treten Sie auf
- Das „Anker-Angebot“: Präsentieren Sie der Bank das beste Konkurrenzangebot. Fragen Sie direkt: „Ich würde gerne bei Ihnen abschließen, aber Konkurrent X bietet mir 3,45 % statt 3,6 %. Können Sie hier gleichziehen oder das unterbieten?“
- Gesamtpaket betonen: Wenn Sie ein hohes Gehalt, einen sicheren Job (z. B. Beamter) oder zusätzliche Sicherheiten (Lebensversicherung, weitere Immobilie) haben, spielen Sie diese Karten aktiv aus.
- Der psychologische Faktor: Treten Sie als informierter Partner auf. Ein vollständiger, sauber sortierter Ordner mit allen Unterlagen signalisiert der Bank Professionalität und reduziert deren internen Aufwand.
Checkliste für das Bankgespräch
| Faktor | Ziel für Bestzinsen |
| Eigenkapital | > 20 % des Gesamtwerts |
| Beleihungsauslauf | < 60 % (Top-Konditionen) |
| Berufsstatus | Unbefristet (Probezeit beendet) |
| Unterlagen | Lückenlos und digital vorbereitet |