1. Aktuelle Bauzinsen (Stand: Dezember 2025)
Die Zinsen haben sich 2025 stabilisiert. Nach einem leichten Anstieg im Dezember liegen sie aktuell in folgendem Bereich:
- 10 Jahre Zinsbindung: ca. 3,4 % bis 3,7 % (Effektivzins)
- 15 Jahre Zinsbindung: ca. 3,7 % bis 3,9 %
- 20 Jahre Zinsbindung: ca. 3,8 % bis 4,1 %
Im historischen Vergleich (30-Jahres-Schnitt liegt bei ca. 4,5 %) gelten diese Konditionen als moderat bis attraktiv. Experten wie die von Dr. Klein oder Baufi24 erwarten für 2026 keine deutlichen Zinssenkungen mehr, sondern eher eine stabile Entwicklung mit leichtem Aufwärtstrend.
2. Die Preisentwicklung: Das Risiko des Wartens
Während die Zinsen stagnieren, hat der Immobilienmarkt 2025 die Talsohle durchschritten.
- Preisanstieg: Die Kaufpreise sind 2025 im Schnitt um etwa 2,3 % gestiegen. In Metropolen fallen die Steigerungen mit bis zu 4 % deutlicher aus.
- Prognose 2026: Für das kommende Jahr rechnen Institute wie das IW Köln mit einer weiteren Belebung der Nachfrage, was die Preise weiter nach oben treiben dürfte.
- Neubau-Mangel: Da deutlich weniger gebaut wird, als benötigt (Bedarf: ca. 372.000; Fertigstellung 2025: ca. 235.000), bleibt das Angebot knapp.
Kauf-Check: Jetzt oder später?
| Strategie | Vorteile | Nachteile |
| Jetzt kaufen | Sicherheit: Sie sichern sich das aktuelle Preisniveau, bevor es weiter steigt. Planbarkeit: Die Zinsen sind stabil und gut kalkulierbar. | Höherer Eigenkapitalbedarf als früher. Die Auswahl an Top-Objekten in Ballungsräumen sinkt wieder. |
| Warten | Hoffnung auf sinkende Zinsen (laut Experten für 2026 jedoch eher unwahrscheinlich). | Preiseffekt: Sinkende Zinsen führen oft sofort zu steigenden Preisen – die Ersparnis wird aufgefressen. |
Fazit: Was ist zu tun?
Die Expertenmeinung ist derzeit fast einhellig: Warten lohnt sich kaum noch. Wer eine passende Immobilie gefunden hat und die Finanzierung stemmen kann, sollte zugreifen.
Wichtige Tipps für 2025:
- Energieeffizienz beachten: Häuser mit schlechten Energieklassen (D/E oder schlechter) haben einen deutlich höheren Preisabschlag (ca. 650 €/m²) als Effizienzhäuser – hier lässt sich gut verhandeln.
- Lange Zinsbindung: Da die Zinsen 2026 leicht steigen könnten, empfiehlt sich eine Bindung von mindestens 15 Jahren.
- Eigenkapital: Planen Sie mindestens 10 % bis 20 % des Kaufpreises (plus Kaufnebenkosten) ein, um die besten Zinskonditionen zu erhalten.
Strategische Checkliste für Ihre Entscheidung
Bevor Sie 2025 unterschreiben, sollten Sie folgende drei Szenarien prüfen:
- Fördermittel-Check: Nutzen Sie 2025 die KfW-Programme (z.B. „Wohneigentum für Familien“ oder „Jung kauft Alt“)? Die Zinsvorteile dieser Programme liegen oft weit unter den Marktzinsen und können die Finanzierung retten.
- Zinsbindungs-Strategie: Bei dem aktuellen Niveau von ca. 3,5 % empfiehlt sich eine lange Bindung (15+ Jahre). Sollten die Zinsen wider Erwarten massiv fallen, haben Sie nach § 489 BGB nach 10 Jahren ohnehin ein gesetzliches Sonderkündigungsrecht.
- Tilgungssatz: In der aktuellen Zinsphase wählen viele Käufer eine Tilgung von 1 % bis 2 %. Achten Sie darauf, dass der Vertrag kostenlose Sondertilgungen (meist 5 % pro Jahr) enthält, um flexibel auf Gehaltssprünge reagieren zu können.
Fazit: 2025 ist das Jahr der Planungssicherheit. Die Zinsen sind moderat und stabil, die Preise ziehen jedoch aufgrund des Wohnungsmangels bereits wieder an. Wer eine Immobilie für die Eigennutzung sucht und das passende Objekt findet, sollte nicht auf “noch bessere Zeiten” spekulieren, da das begrenzte Angebot der größte Risikofaktor für steigende Kosten bleibt.
