1. Das wichtigste Werkzeug: Das Forward-Darlehen
Ein Forward-Darlehen ist eine Art „Zinsversicherung“. Sie schließen heute einen Vertrag ab, das Geld wird aber erst in der Zukunft (zum Ende Ihrer aktuellen Zinsbindung) ausgezahlt.
- Vorlaufzeit: Sie können sich Zinsen bis zu 60 Monate (5 Jahre) im Voraus sichern.
- Kosten: Die Bank erhebt einen kleinen Zinsaufschlag pro Monat Vorlaufzeit (meist zwischen 0,01 % und 0,03 %).
- Wann es sich lohnt: Wenn Sie davon ausgehen, dass die Zinsen bis zum Ende Ihrer Zinsbindung steigen werden.
- Risiko: Der Vertrag ist bindend. Sinken die Zinsen entgegen Ihrer Erwartung doch noch weiter, müssen Sie das Darlehen trotzdem zu den vereinbarten (höheren) Konditionen abnehmen.
2. Prolongation vs. Umschuldung
Es gibt zwei grundlegende Wege für den Anschluss:
| Merkmal | Prolongation (bei der Hausbank) | Umschuldung (Bankwechsel) |
| Aufwand | Sehr gering (meist nur Unterschrift) | Höher (neue Bonitätsprüfung) |
| Kosten | Keine zusätzlichen Gebühren | Grundbuch- & Notarkosten (ca. 0,2–0,5 %) |
| Zinsen | Meist etwas teurer | Oft deutlich günstiger |
| Vorteil | Bequemlichkeit & Schnelligkeit | Hohes Sparpotenzial durch Vergleich |
3. Strategische Tipps für Ihre Planung
- Die 10-Jahres-Regel (§ 489 BGB): Haben Sie eine Zinsbindung von mehr als 10 Jahren vereinbart? Dann dürfen Sie laut Gesetz nach 10 Jahren (plus 6 Monate Kündigungsfrist) jederzeit kostenfrei aussteigen und umschulden – ohne Vorfälligkeitsentschädigung.
- Hauswert prüfen: Ist Ihre Immobilie im Wert gestiegen oder haben Sie viel getilgt? Ein niedrigerer Beleihungsauslauf führt oft zu deutlich besseren Zinskonditionen bei der neuen Bank.
- Sondertilgungen nutzen: Wenn möglich, leisten Sie vor dem Wechsel Sondertilgungen, um die Restschuld zu senken. Das verbessert Ihre Verhandlungsposition.
Der Fahrplan für Sie:
- Status Quo: Prüfen Sie Ihren Kreditvertrag: Wann endet die Zinsbindung genau? Wie hoch ist die voraussichtliche Restschuld?
- Marktbeobachtung: Wie steht das aktuelle Zinsniveau im Vergleich zu Ihrem alten Vertrag?
- Vergleich: Holen Sie mindestens 6–12 Monate vor Ablauf Angebote ein (oder früher per Forward-Darlehen).
Viele Kreditnehmer bleiben aus Bequemlichkeit bei ihrer Hausbank. Doch ein Vergleich kann über die Jahre mehrere tausend Euro sparen.
| Merkmal | Prolongation (Hausbank) | Umschuldung (Bankwechsel) |
| Aufwand | Minimal (Unterschrift genügt) | Höher (Unterlagen einreichen) |
| Kosten | Keine Gebühren | Notar-/Grundbuchkosten (~0,2–0,5 %) |
| Zinskondition | Oft Standardkonditionen | Individuelle Bestzinsen möglich |
| Flexibilität | Begrenzt | Neue Gestaltung der Tilgungssätze |